Categorie: Nieuws

In de vorige nieuwsbrief werd het “vitale vakantieparken’ project uitgelicht. Vakantieparken in Drenthe kunnen transformeren of excelleren. Wij helpen verscheidene vakantieparken in Drenthe in één van deze twee routes. Het is tijd voor een update, want in juli heeft de gemeente een folder uitgebracht waarin de route is aangegeven voor het doorlopen van een transformatieproces.

Nu wil het geval dat wij al in 2018 zijn begonnen met het adviseren van een drietal vakantieparken in het transformatiespoor. Dat aantal is gegroeid tot 6. Dat verscheidene parken al in 2018 bezig waren met dit traject, terwijl er pas nu een proces aan gekoppeld is, is te wijten aan de nieuwigheid van het beleid en het traag op gang komen van beleidsvorming, doordat er veel verschillende aspecten spelen en vraagstukken van belang zijn. Al in 2017 is in gemeente de Wolden een kadernotitie vastgesteld met betrekking tot het transformatiespoor. De provincie heeft in 2018 de provinciale verordening aangepast om het transformeren ook daadwerkelijk mogelijk te maken. Vervolgens werd de bal vanuit de politiek bij de vakantieparken neergelegd. Algehele tendens: “vakantieparken, ga aan de slag!”. Een aantal parken hebben die boodschap ter harte genomen en zijn voortvarend begonnen. Daarbij hebben ze ons ingeschakeld om hen ter zijde te staan.

Al gauw kwamen we tot de ontdekking dat belangrijke kaders ontbraken. Er waren nog geen kaders beschikbaar met betrekking tot de technische standaarden (Bouwbesluit) waaraan te transformeren vakantiehuizen moeten voldoen. Er was nog geen financieel kader en ook een kader aangaande de benodigde ruimtelijke kwaliteitsimpuls ontbrak. Toch zijn er verscheidene transformatieplannen ingediend.

Nu zijn er dan voorzichtige kaders of in ieder geval zijlijnen aangegeven met betrekking tot bovenstaande zaken. Dat betekent dat de transformatieplannen die er liggen verfijnd kunnen worden. Het is soms moeilijk uit te leggen aan betrokkenen dat ze zoveel werk verzet hebben en nu gevraagd worden het nog eens dunnetjes over te doen.

Toch heeft dit proefdraaien wel zin gehad, er zijn tekortkomingen blootgelegd waarop actie ondernomen is. Er is nu wel een helder stappenplan wat doorlopen kan worden en de parken die al begonnen waren vinden wel een manier om het gedane werk in te passen in het stappenplan dat er ligt. Uiteraard helpen we hen daarbij en hebben we goed kunnen proefdraaien voor het proces dat nu voor ons ligt. Wanneer we andere vakantieparken ook kunnen ondersteunen doen we dat graag.

Is uw park toe aan een transformatie? Bel ons en we vertellen u wat we voor u en het park waar u woont kunnen betekenen.

Herkent u dit ook?

De gemeente stelt voor een bouwplan aan te passen en een aanbouw met een lagere nokhoogte te beschouwen als bijgebouw en daarmee toe te staan. Vervolgens wil men een schuur bouwen en kan dat niet, omdat de aanbouw een bijgebouw is en het beschikbare aantal vierkante meters reeds gebruikt is.

Een ondernemer verkoopt paarden en heeft daartoe een rijhal gebouwd zodat klanten een paard kunnen ‘proberen’ voordat ze het kopen. De gemeente leest manege en verwacht een sterke verkeersaantrekkende werking en een toename van het aantal personen (lees tienermeisjes te paard).

De gemeente vindt dat bij een woningbouwproject de tuinen kleiner moeten. De ontwerper schuift daarop de woningen naar achteren op het perceel, waardoor de tuinen kleiner worden, de gemeente bedoelde dat de perceelsgrens moest worden opgeschoven.

Tekeningen worden aangeleverd met een schaallatje erop, terwijl de tekening niet op schaal is. De gemeente meet vervolgens vanaf die tekening en een misverstand is geboren.

Bovenstaande voorbeelden laten zien dat er in het vooroverleg misverstanden kunnen ontstaan die bijna altijd lijden tot vertraging van de ruimtelijke procedure en tot extra kosten. Wanneer wij als ruimtelijk adviseur niet tijdig betrokken worden bij het plan komt het vaak voor dat er tijd verloren gaat met het in kaart brengen van het tot dan toe gevoerde proces en de uitkomsten daarvan.

Wanneer een particulier of ondernemer zelf het vooroverleg voert leidt een verschil in terminologie vaak tot misverstanden. Daarnaast is een overleg tussen de gemeente en een particulier of ondernemer vaak gericht op het resultaat en niet op de procedure. Heel begrijpelijk, maar dit leidt vaak tot vertraging omdat achter elk verkeerd begrepen woord andere regelgeving schuilgaat. Een ‘rijhal’ is wezenlijk anders dan een ‘manege’ en vereist een andere ruimtelijke onderbouwing. Misverstanden die klein beginnen, kunnen een domino-effect veroorzaken in de procedure.

Misverstanden leiden niet alleen tot vertraging, maar ook tot extra kosten. Een goed vooroverleg kost geld, maar bespaart ook geld. Wanneer onderzoeken niet uitgevoerd worden in de hoop dat het niet nodig is, maar het moet later toch, kosten de onderzoeken nog steeds geld, maar volgt er vaak ook een factuur voor meerwerk.

Het voeren van een goed vooroverleg is een voorwaarde voor het soepel verlopen van een ruimtelijke procedure. Gemeenten en particulieren spreken niet dezelfde taal, een tolk is nodig. In dit geval zijn wij die tolk.
Het vertalen van wensen en plannen in een correcte procedure heeft meer aandacht nodig dan het nu krijgt. In onze dagelijkse praktijk komt het te vaak voor dat we te laat ingeschakeld worden. Het kost tijd om een goed vooroverleg te voeren, maar het levert in de verdere procedure tijdswinst op.

Een ruimtelijk adviseur is een investering, maar wel één die zich dubbel en dwars uitbetaald. Tenminste als we op tijd benaderd worden en niet gebeld worden nadat het plan zich al heeft vastgedraaid in de ambtelijke molen.

Trots dat wij nu tevens een vakantiepark mogen bij staan de spoor excelleren in het kader van het project Vitale Vakantieparken Drenthe. Wij waren reeds betrokken bij het transformatieproces van een aantal vakantieparken in Drenthe. Deze opdracht is daarop een mooie aanvulling.

Wij begeleiden en ondersteunen het vakantiepark om te komen tot de vereiste vergunningen en bestemmingsplan welke nodig zijn voor de uitvoering van het toekomstplan.

Het opgestelde toekomstplan geeft richting aan de ingezette ontwikkeling om te komen tot een van de excellente recreatiebedrijven in Drenthe. Wij mogen samen met de opdrachtgever de aangegeven richting om te zetten in een meer concrete vorm plan en deze vast te leggen in een bestemmingsplan. Daarbij zullen o.a. items als landschappelijke inpassing, parkeren, natuurwetgeving, bouwregels aan de orde komen. Aan ons de uitdaging om samen met de recreatieondernemer en de gemeente een werkbaar, gedragen en juridisch houdbaar bestemmingsplan op te stellen.

De uitdaging nemen wij graag aan!

De gemeente Staphorst start 2019 met de nieuwe werkwijze voor het aanvragen van een omgevingsvergunning voor bouwen, kappen of slopen. EPOS (Efficiënte Procesinrichting Omgevingsrecht Staphorst) beoogt niet alleen een efficiënter aanvraagproces, maar ook een snellere procedure. Hierdoor kan de gemeente de kosten voor de leges halveren. Dat doet ze dan ook vanaf 2019.

Hierdoor kan de gemeente de kosten voor de leges halveren. Dat doet ze dan ook vanaf 2019. Onderdeel van de EPOS werkwijze is het Collectief van Professionals Omgevingsrecht Staphorst (CPOS). Binnen CPOS zijn architecten, ontwikkelaars, bouwers en stedenbouwkundige/planologische adviseurs actief die zelfstandig plannen van initiatiefnemers ter beoordeling aan de gemeente aanbieden.

Wij zijn inmiddels tevens onderdeel van het Collectief van Professionals Omgevingsrecht Staphorst. Samen met de gemeente Staphorst en de mede professionals binnen het Collectief hopen wij samen te werken om de EPOS werkwijze uit te dragen en verder te verfijnen.

Meer over EPOS en/of CPOS.