Skip to main content

Locatiekeuze is geen keuze

Wanneer initiatiefnemers bij ons aankloppen met een plan is dit vaak tot stand gekomen vanuit de gedachte ‘wat is er mogelijk op mijn locatie’. Mensen kopen een perceel aan, zijn via een erfenis in het bezit gekomen van gronden of zoeken naar een alternatieve invulling voor het perceel in eigendom.

Wij begeleiden op dit moment een initiatiefnemer die via vererving een bosperceel in bezit heeft gekregen. Op dit perceel staat productiebos wat eigenlijk al lang gekapt had moeten worden. Het bosperceel kappen en herplanten kost veel geld, maar levert niks op. Daarmee is initiatiefnemer verder gaan kijken naar een alternatieve invulling voor het perceel.

Aangezien er een bos staat is men na gaan denken wat er mogelijk is met het bos. Dit heeft geleid tot de optelsom bos + (maatschappelijk) rendement = voedselbos. Zou het niet mooi zijn wanneer het bestaande bos omgevormd kan worden tot voedselbos waarmee er allerlei mogelijkheden ontstaan voor voedselproductie, educatie, bewustwording en duurzaamheid.

Bij de nadere uitwerking bleek al snel dat voedselbossen alleen werken wanneer er dagelijks onderhoud gepleegd wordt. Voedselbossen die worden aangeplant en aan hun lot over worden gelaten, komen niet tot volle wasdom. Jonge aanplant wordt overwoekerd door onkruid en opgegeten door wild. De logische conclusie is dus dat er in of nabij het voedselbos beheerders aanwezig moeten zijn. Daarmee is de optelsom uitgebreid met inwonende beheerders in de vorm van een groep toegewijde mensen die in Tiny Houses in het bos willen gaan wonen.

Er is een participatietraject opgestart waarin belanghebbende partijen zijn benaderd, waaronder de provincie, het waterschap, Staatsbosbeheer en Plaatselijk Belang. Vervolgens is er door ons een principeverzoek ingediend bij de gemeente waarin met nadruk werd gevraagd om overleg vooraf vanwege het bijzondere plan waarvan iedereen al wel aanvoelt dat het niet binnen de geldende beleidskaders zal passen.

Na lang wachten kwam het gevreesde antwoord: het ambtelijk advies richting het college zou negatief zijn. De belangrijkste reden is dat er niet is gekeken waar Tiny Houses het beste zouden passen in de gemeente. Was dit wel gebeurd, was er waarschijnlijk een locatiekeuze gemaakt die aansloot aan een bestaande kern, zoals het beleid voorschrijft.

En hier gaat het dus mis. Want de initiatiefnemers zijn geen ondernemers die een Tiny House project willen opstarten en hier een locatie voor zoeken, het is een familie die een passende invulling zoekt voor geërfde gronden. De negatieve reactie is gebaseerd op de locatiekeuze, die nooit een keuze is geweest.

De vraag voor ons als adviesbureau is hoe we hier een weg in vinden samen met de initiatiefnemer en het bevoegd gezag. Wij gaan graag vooraf het gesprek aan zonder officiële aanvragen en reacties. Hier is niet altijd ruimte voor binnen de bestaande kaders, terwijl die ruimte wel nodig is om alternatieve plannen zoals bovenstaande een kans te geven.

Foto voedselbos: kwekerij Arborealis

Blog: Invloed van gedrag in procedures

Door: Rigina Zuidema

Invloed door schijnbare kleinigheden

In procedures kan gedrag een grote rol spelen in positieve zin, maar zeker ook in negatieve zin. De invloed die de klant heeft op de procedure is onbedoeld vaak heel groot. Soms heeft iemand helemaal niet door dat het gedrag direct of indirect de procedure beïnvloedt. Niet doelbewuste acties of schijnbare kleinigheden, kunnen het gedrag van een ander beïnvloeden en daarmee de procedure beïnvloeden.

Het is de toon die de muziek maakt

Emotie in een brief of mail kan een geheel ander effect hebben dan bedoeld. Een scherpe toon als waarschuwing kan opgevat worden als bedreigend. Een opmerking van een ander afdoen als kleinigheid kan respectloos, onverschillig of juist onkundig overkomen.

De dagelijkse praktijk 

De maatschappij bestaat uit verschillende type mensen met ieder een persoonlijke eigenheid. In een procedure speelt dit mee. Elke deelnemer aan een procedure neemt zijn eigen persoonlijkheid mee. De ene persoon kan beter in zijn/haar rol blijven dan de ander. Een gebeurtenis kan een persoon zo treffen dat diegene uit zijn/haar rol schiet en uit emotie handelt. Uiteindelijk is dat niemands intentie maar het gebeurt. Het gebeurt bij professionals, maar zeker ook bij klanten die zich met een ruimtelijk plan bij ons als professionals melden en ineens deel uitmaken van een werkveld waar procedures de boventoon voeren en de logica voor hen soms ver te zoeken is.

Zie het als een teamsport, elke speler doet vanuit zijn/haar positie en rol mee aan het spel. Het is een kwestie van observeren, aftasten, afstemmen, aanvallen en incasseren. Het incasseren wordt in procedures waar emotie een grote rol speelt vaak over het hoofd gezien. Als adviseur ligt hier een taak de klanten mee te nemen in de werking van een procedure.

Aan de hand meenemen

Voor de adviseur is de opdracht van de klant een ‘ruimtelijk plan’, voor de klant is het de ‘toekomst van het bedrijf’ of ‘de mogelijkheid ouders thuis te verzorgen’ of ‘de al zolang gewenste uitbouw realiseren’. Dat verschil in perspectief moet benoemd worden. Als adviseur moet je je ervan bewust zijn dat het voor de klant persoonlijk is en tegelijkertijd moet de klant zich bewust worden dat er vaste procedures gelden met eigen spelregels.

Toverwoorden: vertrouwen en communicatie

De vertrouwensband met de klant speelt hierin een sleutelrol. Wanneer er onderling vertrouwen is, kan de klant de regie makkelijker uit handen geven in een werkveld waar het vaak verstandig is om de regie uit handen te geven aan professionals.

Vanaf dat moment is communicatie het toverwoord. Houdt elkaar op de hoogte, spreek twijfels uit, informeer elkaar wanneer je actie neemt en vertel wat je van gesprekken met andere betrokkenen vond.

Soms liggen kansen en mogelijkheden waar je ze niet verwacht had en net buiten het bereik van het voorstellingsvermogen van de klant. Aan ons als adviseur de opdracht om samen met de klant hier een weg in te vinden, het liefst met zo min mogelijk ruis op de lijn.

Update vitale vakantieparken

In de vorige nieuwsbrief werd het “vitale vakantieparken’ project uitgelicht. Vakantieparken in Drenthe kunnen transformeren of excelleren. Wij helpen verscheidene vakantieparken in Drenthe in één van deze twee routes. Het is tijd voor een update, want in juli heeft de gemeente een folder uitgebracht waarin de route is aangegeven voor het doorlopen van een transformatieproces.

Nu wil het geval dat wij al in 2018 zijn begonnen met het adviseren van een drietal vakantieparken in het transformatiespoor. Dat aantal is gegroeid tot 6. Dat verscheidene parken al in 2018 bezig waren met dit traject, terwijl er pas nu een proces aan gekoppeld is, is te wijten aan de nieuwigheid van het beleid en het traag op gang komen van beleidsvorming, doordat er veel verschillende aspecten spelen en vraagstukken van belang zijn. Al in 2017 is in gemeente de Wolden een kadernotitie vastgesteld met betrekking tot het transformatiespoor. De provincie heeft in 2018 de provinciale verordening aangepast om het transformeren ook daadwerkelijk mogelijk te maken. Vervolgens werd de bal vanuit de politiek bij de vakantieparken neergelegd. Algehele tendens: “vakantieparken, ga aan de slag!”. Een aantal parken hebben die boodschap ter harte genomen en zijn voortvarend begonnen. Daarbij hebben ze ons ingeschakeld om hen ter zijde te staan.

Al gauw kwamen we tot de ontdekking dat belangrijke kaders ontbraken. Er waren nog geen kaders beschikbaar met betrekking tot de technische standaarden (Bouwbesluit) waaraan te transformeren vakantiehuizen moeten voldoen. Er was nog geen financieel kader en ook een kader aangaande de benodigde ruimtelijke kwaliteitsimpuls ontbrak. Toch zijn er verscheidene transformatieplannen ingediend.

Nu zijn er dan voorzichtige kaders of in ieder geval zijlijnen aangegeven met betrekking tot bovenstaande zaken. Dat betekent dat de transformatieplannen die er liggen verfijnd kunnen worden. Het is soms moeilijk uit te leggen aan betrokkenen dat ze zoveel werk verzet hebben en nu gevraagd worden het nog eens dunnetjes over te doen.

Toch heeft dit proefdraaien wel zin gehad, er zijn tekortkomingen blootgelegd waarop actie ondernomen is. Er is nu wel een helder stappenplan wat doorlopen kan worden en de parken die al begonnen waren vinden wel een manier om het gedane werk in te passen in het stappenplan dat er ligt. Uiteraard helpen we hen daarbij en hebben we goed kunnen proefdraaien voor het proces dat nu voor ons ligt. Wanneer we andere vakantieparken ook kunnen ondersteunen doen we dat graag.

Is uw park toe aan een transformatie? Bel ons en we vertellen u wat we voor u en het park waar u woont kunnen betekenen.

Blog – een goed vooroverleg is het halve werk

vooroverleg

Herkent u dit ook?

De gemeente stelt voor een bouwplan aan te passen en een aanbouw met een lagere nokhoogte te beschouwen als bijgebouw en daarmee toe te staan. Vervolgens wil men een schuur bouwen en kan dat niet, omdat de aanbouw een bijgebouw is en het beschikbare aantal vierkante meters reeds gebruikt is.

Een ondernemer verkoopt paarden en heeft daartoe een rijhal gebouwd zodat klanten een paard kunnen ‘proberen’ voordat ze het kopen. De gemeente leest manege en verwacht een sterke verkeersaantrekkende werking en een toename van het aantal personen (lees tienermeisjes te paard).

De gemeente vindt dat bij een woningbouwproject de tuinen kleiner moeten. De ontwerper schuift daarop de woningen naar achteren op het perceel, waardoor de tuinen kleiner worden, de gemeente bedoelde dat de perceelsgrens moest worden opgeschoven.

Tekeningen worden aangeleverd met een schaallatje erop, terwijl de tekening niet op schaal is. De gemeente meet vervolgens vanaf die tekening en een misverstand is geboren.

Bovenstaande voorbeelden laten zien dat er in het vooroverleg misverstanden kunnen ontstaan die bijna altijd lijden tot vertraging van de ruimtelijke procedure en tot extra kosten. Wanneer wij als ruimtelijk adviseur niet tijdig betrokken worden bij het plan komt het vaak voor dat er tijd verloren gaat met het in kaart brengen van het tot dan toe gevoerde proces en de uitkomsten daarvan.

Wanneer een particulier of ondernemer zelf het vooroverleg voert leidt een verschil in terminologie vaak tot misverstanden. Daarnaast is een overleg tussen de gemeente en een particulier of ondernemer vaak gericht op het resultaat en niet op de procedure. Heel begrijpelijk, maar dit leidt vaak tot vertraging omdat achter elk verkeerd begrepen woord andere regelgeving schuilgaat. Een ‘rijhal’ is wezenlijk anders dan een ‘manege’ en vereist een andere ruimtelijke onderbouwing. Misverstanden die klein beginnen, kunnen een domino-effect veroorzaken in de procedure.

Misverstanden leiden niet alleen tot vertraging, maar ook tot extra kosten. Een goed vooroverleg kost geld, maar bespaart ook geld. Wanneer onderzoeken niet uitgevoerd worden in de hoop dat het niet nodig is, maar het moet later toch, kosten de onderzoeken nog steeds geld, maar volgt er vaak ook een factuur voor meerwerk.

Het voeren van een goed vooroverleg is een voorwaarde voor het soepel verlopen van een ruimtelijke procedure. Gemeenten en particulieren spreken niet dezelfde taal, een tolk is nodig. In dit geval zijn wij die tolk.
Het vertalen van wensen en plannen in een correcte procedure heeft meer aandacht nodig dan het nu krijgt. In onze dagelijkse praktijk komt het te vaak voor dat we te laat ingeschakeld worden. Het kost tijd om een goed vooroverleg te voeren, maar het levert in de verdere procedure tijdswinst op.

Een ruimtelijk adviseur is een investering, maar wel één die zich dubbel en dwars uitbetaald. Tenminste als we op tijd benaderd worden en niet gebeld worden nadat het plan zich al heeft vastgedraaid in de ambtelijke molen.

“Wat doen wij eigenlijk?”

Dit is een vraag die met enige regelmaat terugkomt. Omgevingsrecht is een breed begrip en het komt in veel verschillende projecten aan de orde.
Veelvoorkomende locaties waar wij actief zijn, zijn inbreidingslocaties, herontwikkelingslocaties en Ruimte voor Ruimte locaties. 
Op de afbeeldingen hieronder staat links een uitsnede van Zuidwolde met daarin het plangebied van een inbreidingslocatie op de hoek van de Landschapslaan en de Tripklompen. Hier worden twee woningen toegevoegd door Bouwbedrijf Muller (Eén van onze vaste partners). De rechter foto is genomen op de brink van Ruinen waar een oud garagepand herontwikkeld wordt tot een gebouw met een commerciële ruimte en appartementen.
Ruimtelijke inpassing in bestaand gebied is op elk van deze locaties een aandachtspunt. Het afstemmen van de wensen op de omgeving is altijd weer een leuke uitdaging. Wilt u hier meer over lezen? Kijk voor het volledige artikel op onze website. 

Inbreidingslocaties

Wat het is: Dit zijn locaties binnen bestaand stedelijk gebied die braak liggen of onbebouwde percelen die vrij komen, die ingezet kunnen worden voor andere functies zoals woningbouw.
  
Belangrijke aandachtspunten: bij inbreidingslocaties is inpassing in bestaand gebied door aan te sluiten op bestaande bebouwing en parkeermogelijkheden van belang. In alle gevallen is afstemming met omwonenden steeds vaker een eis.
 
Voorbeeld: Een mooi voorbeeld is de hoek Landschapslaan en Tripklompen in Zuidwolde. Hier komen twee nieuwe woningen te staan. Naast de gebruikelijke aandachtspunten moesten we hier ook rekening houden met beschermde bomen die moeten blijven staan en daarmee vergt een goede indeling van de bouwplannen extra inspanning.

Herontwikkelingslocaties

Wat het is: Een bebouwde locatie waarvan het huidige gebruik niet meer geschikt is of waar leegstand is en een nieuwe invulling wenselijk is. 

Belangrijke aandachtspunten: Bij een herontwikkelingslocatie is het de kunst de wensen die er zijn in te passen in de omgeving. De eerste stap in zo’n proces is kansen en belemmeringen in de omgeving signaleren en daar de wensen inpassen op de meest efficiënte indeling binnen de omliggende bebouwde omgeving.
 
Voorbeeld: in Ruinen wordt op dit moment gebouwd aan een gebouw met daarin appartementen en commerciële ruimtes. Dit was een garagebedrijf. Extra aandachtspunt was dat dit plan ingepast werd in het centrumplan voor het dorp Ruinen waarmee goede inpassing binnen de daarvoor geldende ambitie aandacht vergde. Tevens speelde de vereiste parkeerruimte een belangrijke rol.

Ruimte voor Ruimte woning

Wat het is: Dit valt onder het Ruimte voor Ruimte beleid, veelal een provinciale beleidslijn met per gemeente eigen specifieke kaders. De essentie van dit beleid is de sloop van ontsierende (voormalige) agrarische bebouwing waarvoor als er voldoende vierkante meters gesloopt worden, één of twee woningen teruggebouwd mogen worden. 

Belangrijke aandachtspunten: Het komt nogal eens voor dat de slooplocatie een andere is dan de locatie waar de compensatiewoning wordt teruggebouwd. Het is van belang dat voor beide locaties de juiste procedures doorlopen worden. 

Vitale Vakantieparken Drenthe – Excelleren

Trots dat wij nu tevens een vakantiepark mogen bij staan de spoor excelleren in het kader van het project Vitale Vakantieparken Drenthe. Wij waren reeds betrokken bij het transformatieproces van een aantal vakantieparken in Drenthe. Deze opdracht is daarop een mooie aanvulling.

Wij begeleiden en ondersteunen het vakantiepark om te komen tot de vereiste vergunningen en bestemmingsplan welke nodig zijn voor de uitvoering van het toekomstplan.

Het opgestelde toekomstplan geeft richting aan de ingezette ontwikkeling om te komen tot een van de excellente recreatiebedrijven in Drenthe. Wij mogen samen met de opdrachtgever de aangegeven richting om te zetten in een meer concrete vorm plan en deze vast te leggen in een bestemmingsplan. Daarbij zullen o.a. items als landschappelijke inpassing, parkeren, natuurwetgeving, bouwregels aan de orde komen. Aan ons de uitdaging om samen met de recreatieondernemer en de gemeente een werkbaar, gedragen en juridisch houdbaar bestemmingsplan op te stellen.

De uitdaging nemen wij graag aan!

Omgevingsrecht Zuidema is EPOS Professional

De gemeente Staphorst start 2019 met de nieuwe werkwijze voor het aanvragen van een omgevingsvergunning voor bouwen, kappen of slopen. EPOS (Efficiënte Procesinrichting Omgevingsrecht Staphorst) beoogt niet alleen een efficiënter aanvraagproces, maar ook een snellere procedure. Hierdoor kan de gemeente de kosten voor de leges halveren. Dat doet ze dan ook vanaf 2019.

Hierdoor kan de gemeente de kosten voor de leges halveren. Dat doet ze dan ook vanaf 2019. Onderdeel van de EPOS werkwijze is het Collectief van Professionals Omgevingsrecht Staphorst (CPOS). Binnen CPOS zijn architecten, ontwikkelaars, bouwers en stedenbouwkundige/planologische adviseurs actief die zelfstandig plannen van initiatiefnemers ter beoordeling aan de gemeente aanbieden.

Wij zijn inmiddels tevens onderdeel van het Collectief van Professionals Omgevingsrecht Staphorst. Samen met de gemeente Staphorst en de mede professionals binnen het Collectief hopen wij samen te werken om de EPOS werkwijze uit te dragen en verder te verfijnen.

Meer over EPOS en/of CPOS.